2022_RMW_00009 - Site Moerbroek: akkoord samenwerkingsovereenkomst met IOK

Het OCMW is eigenaar van ca. 3ha zone voor bedrijvigheid gelegen aan Moerbroek in Herenthout. Intercommunale IOK wil dit gebied ontwikkelen als een samenhangend bedrijventerrein met een (deels) publieke insteek. IOK maakte een ontwerp van samenwerkingsovereenkomst op, waarbij OCMW haar gronden verkoopt aan IOK om in te brengen in deze ontwikkeling en bij het verkrijgen van een definitief uitvoerbare vergunning nog een meerwaarde verkrijgt overeenkomstig de schattingsprijs.

De raad voor maatschappelijk welzijn keurt de samenwerkingsovereenkomst goed. 

Eigendommen Moerbroek

Het OCMW is eigenaar van 2 percelen grond gelegen aan Moerbroek in Herenthout, kadastraal gekend als sectie A nummers 527A en 529A, met een kadastrale grootte van respectievelijk 1ha 77a 61ca en 1ha 45a 47ca, samen 3ha 23a 08ca groot. 

Perceel 527A is bebost en opgenomen als bestanden 'De Bergen' 51a en 51b binnen bosbeheerplan 'UBBP AN/11/05 OCMW Bossen' goedgekeurd op 30 april 2012 met een looptijd van 20 jaar. Bestand 51a (noordelijke deel van het perceel) bevat voornamelijk grove den met een leeftijdsklasse 21-40 jaar, bestand 51b bevat eveneens voornamelijk grove den met een leeftijdsklasse 41-60 jaar. De bosbestanden hebben een solitaire ligging en maken dus geen deel uit van een groter bosgeheel.

Perceel 529A is een voormalig akkerland, tot 2008 verpacht aan een landbouwer. Sindsdien ligt het perceel braak en werd het door het OCMW gereserveerd voor een eventuele boscompensatie in het kader van de bouw van het nieuwe woonzorgcentrum. Momenteel is het volledig overwoekerd met opgeschoten groen. Schuin over dit perceel loopt eveneens een hoogspanningsleiding.

PRUP Klein Gent Zuid

Tot 2018 hadden deze percelen de bestemming ‘bos'. Op 27 september 2018 werd echter het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan (PRUP) Klein Gent Zuid definitief vastgesteld door de bestendige deputatie van de Provincie Antwerpen. Bij dit PRUP, dat definitief in werking trad op 3 december 2018, werd ongeveer 8,5 hectare tussen Moerbroek, Atealaan en de Herentalsesteenweg omgevormd van bestemming 'bos' tot 'zone voor bedrijvigheid'. De stedenbouwkundige voorschriften voorzien de mogelijkheid voor aanleg en oprichting van een samenhangend bedrijventerrein met ontsluiting via Moerbroek.

Ook percelen 527A (grotendeels) en 529A, in totaal ca. 3 hectare, kregen deze bestemmingswijziging toegekend, wat de intrinsieke grondwaarde aanzienlijk doet toenemen. Het OCMW is de voornaamste grondeigenaar (ca. 3 ha van de in totaal ca. 8,5 ha, ofwel ca.35 % van de totale oppervlakte) binnen de herbestemde zone.

Voorkooprecht

Bij goedkeuring van het PRUP werd op de herbestemde zone gedurende 15 jaar een voorkooprecht toegekend aan IOK en gemeente Herenthout, het vast bureau nam hiervan op 9 oktober 2018 kennis. Dit wil zeggen dat IOK en gemeente Herenthout steeds de mogelijkheid hebben om, bij een eventuele verkoop, bij voorrand de gronden van het OCMW aan te kopen aan dezelfde prijs en voorwaarden als bedongen met de potentiële koper.

Planbatenheffing

Doordat de bestemmingswijziging de venale grondwaarde aanzienlijk doet toenemen, wordt op deze vermoede meerwaarde een belasting geheven, zijnde de planbatenheffing. Deze wordt bepaald op basis een progressief tarief geheven op goedgekeurde forfaitaire bedragen van vermoede meerwaarde.

Het OCMW ontving op 5 december 2019 een aanslagbiljet voor planbatenheffing ten bedrage van 430.212,02 euro, bij betaling voor 5 december 2020 wordt een korting verleend en bedraagt de heffing 365.680,21 euro. De verlaagde planbatenheffing werd eind november 2020 betaald.

Splitsingsplan

Op 28 augustus 2020 maakte erkend landmeter-expert Peter Liekens een splitsingsplan op van perceel 527A. Hierbij werd de zone die binnen het PRUP valt, en dus een bestemmingswijziging kreeg, afgesplitst van hetgeen geen bestemmingswijziging onderging. De zone die herbestemd werd via het PRUP staat aangeduid als lot 1 op voormeld splitsingsplan met een totale grootte van 1ha 62a 43ca. Samen met de kadastrale grootte van perceel 529A (1ha 45a 47ca),dat volledig herbestemd werd, geeft dit dus een totale herbestemde oppervlakte van 3ha 07a 90ca.

Schattingsverslag

De stad is als openbaar bestuur in principe gehouden aan een verkoop met de nodige openbaarheid, waarbij de schattingsprijs als minimumwaarde wordt gehanteerd. Afwijkingen kunnen enkel mits afdoende motivering om redenen van algemeen belang. Landmeter-expert Ludo Van Dun maakte een schattingsverslag op, die de venale grondwaarde van voormelde herbestemde eigendommen raamt. De waarde wordt hierbij geschat op 50 euro/m², wat de totale geschatte waarde brengt op 1.539.500,00 euro.

Machtiging ANB

Overeenkomstig artikel 90 van het bosdecreet kunnen openbare bossen slechts vervreemd worden na goedkeuring van het Agentschap voor Natuur en Bos. Vermits perceel 527A onder het bosdecreet valt, werd reeds een machtiging aangevraagd voor verkoop van het herbestemde deel daarvan. Op 25 september 2020 werd deze machtiging verkregen.

Geïnteresseerden

Het OCMW werd benaderd door verschillende geïnteresseerden, waaronder private projectontwikkelaar Kolmont die reeds actief is binnen dit gebied. Ook Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij voor de Kempen (IOK), een publieke ontwikkelaar en beheerder van bedrijventerreinen waarvan de stad vennoot is, toont interesse om het gebied te ontwikkelen tot een samenhangend bedrijventerrein

Besluit vast bureau 6 september 2021

Het vast bureau verkaarde zich op 6 september 2021 principieel akkoord met het ontwerp van een publiek-publieke samenwerkingsovereenkomst tussen IOK, de gemeente Herenthout en het OCMW Herentals over de gezamenlijke publieke ontwikkeling van het beoogde bedrijventerrein aan Moerbroek in Herenthout, mits aanpassing van punt 3.2 uit de overeenkomst, waarbij in geval van niet-realisatie door IOK in samenwerking met het OCMW een procedure tot verkoop wordt gehouden en waarbij de volledige meerwaarde van deze verkoop bovenop de 35 euro/m² toekomt aan het OCMW.

Besluit schepencollege Herenthout

Het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Herenthout besliste op 17 januari 2022 om volgend standpunt over te maken aan IOK:

• De voorkeur van de gemeente gaat uit naar een publiek-private samenwerking(PPS). Zo is een gedeelte in private handen, maar blijft ook een gedeelte in publieke handen waar er dan inspraak van de gemeente is.
• De gemeente wenst het bedrijventerrein als geheel te ontwikkelen zodat op zowel ruimtelijk als organisatorisch vlak aansluiting kan worden gevonden bij het bestaande bedrijventerrein.
• De gemeente gaat akkoord met een mogelijke vererving van de gronden van OCMW Herentals door IOK opdat zij deel kunnen uitmaken van de publiek-private samenwerking.
• Vanuit deze visie wenst het college dat constructieve gesprekken tussen IOK en Kolmont zo snel mogelijk worden opgestart.

Aangepaste samenwerkingsovereenkomst

Gevolg gevend aan deze beslissingen maakte IOK een aangepaste samenwerkingsovereenkomst op tussen OCMW en IOK, bijgevoegd aan dit besluit. Binnen deze ontwerpovereenkomst erkennen we als OCMW nog steeds de maatschappelijke meerwaarde van een publieke ontwikkeling en willen samen overgaan tot realisatie van het in het PRUP beoogde bedrijventerrein.

Concreet brengen we onze eigendommen (perceel 529A en 527A/deel) in om bij te dragen tot een publieke realisatie en verkopen we onze eigendommen uiterlijk op 30 juni 2022 aan IOK in het kader van deze publieke ontwikkeling, waarbij we de risico's van het ontwikkelingsproject erkennen. De verkoopprijs bedraagt bij de overdracht initieel 35 euro/m², zijnde een totaalbedrag van 1.077.650 euro, waarbij volgende clausules worden toegevoegd:

• Wanneer IOK een onherroepelijke, definitief uitvoerbare omgevingsvergunning verkrijgt voor ontwikkeling van het bedrijventerrein, ontvangen we bovenop dit bedrag een meerprijs van 15 euro/m² (461.850 euro), dus in totaal 50 euro/m² (1.539.500 euro), zijnde de schattingsprijs.
• Wanneer IOK niet kan overgaan tot realisatie en de percelen van het OCMW doorverkoopt, zal het volledige deel van de verkoopprijs boven de 35 euro/m² toekomen aan het OCMW.
• Beide meerprijzen zullen worden aangepast aan het indexcijfer van de consumptieprijzen.

Er werd hierin geen gevolg gegeven aan de vraag van het vast bureau van 9 september 2022 om in geval van niet-realisatie en door IOK een verkoopsprocedure moet worden georganiseerd in samenwerking met het OCMW.

Advies

De dienst patrimonium adviseert om akkoord te gaan met de bijgevoegde samenwerkingsovereenkomst met IOK omwille van volgende redenen:

• Een samenwerking met IOK kadert binnen het algemeen belang en de wens van de gemeente Herenthout, we ondersteunen hiermee de publieke ontwikkeling van een bedrijventerrein waarbij de latere kavels tegen zeer billijke prijzen vermarkt zullen worden 
• De samenwerking zou voor ons op termijn de opbrengst genereren die overeenstemt met de schattingsprijs, waarvan reeds een groot deel op korte termijn vergoed wordt. Uitgaande van een realisatie van het gebied door IOK geeft dit op termijn geeft dit recht op een vergoeding van 50 euro/m², ofwel een bruto-verkoopwaarde van 1.539.500,00 euro. Rekening houdend met de reeds betaalde planbatenheffing geeft dit op termijn een netto verkoopopbrengst van 1.173.819,79 euro.
• De interesse van private ontwikkelaars is niet concreet genoeg en bovendien vergt een onderhandse verkoop aan een private speler afdoende motivering ofwel moet een openbare verkoopsprocedure worden georganiseerd.

De dienst patrimonium adviseert wel om IOK te vragen om een clausule toe te voegen waarbij in geval van niet-realisatie in samenwerking met het OCMW een procedure tot verkoop moet worden georganiseerd.

Besluit vast bureau

Het vast bureau verleende op 24 januari 2022 principiële goedkeuring aan de bijgevoegde samenwerkingsovereenkomst met IOK voor ontwikkeling van de site Moerbroek, waarbij de eigendommen van het OCMW binnen dit gebied, kadastraal gekend als Herenthout sectie A nummers 529A en 527A en met een totale oppervlakte van 3ha07a90ca, verkocht worden aan IOK tegen 35 euro/m² (1.077.650,00 euro) voor 30 juni 2022, met een meerprijs van 15 euro/m² (461.850,00 euro, geïndexeerd) bij het verkrijgen van een definitief uitvoerbare vergunning.

Het vast bureau verleende deze principiële goedkeuring mits toevoeging aan de clausule 1.4 dat in geval van niet-realisatie door IOK in samenwerking met het OCMW een procedure tot verkoop moet worden georganiseerd.